Šta sve radi upravnik zgrade?

Da li vas je ikada zanimalo koja su zaduženja upravnika zgrade i kako se dobija ovaj posao?

Do skoro su zgrade imale predsjednike skupštine stanara, po uzoru na one iz vremena SFRJ. Danas je u u Republici Srbiji zakonom iz 2017. propisano da svaka zgrada ima status pravnog lica i stoga mora imati svog upravnika.

Za vas smo pripremili tekst u kom možete pročitati šta to tačno upravnici rade i saznati koje su prednosti i mane zgrada koje imaju profesionalnog upravnika, kao i sa kakvim se potencijalnim problemima oni mogu susresti.

Zaduženja upravnika zgrade

Razlika između predsjednika skupštine stanara i profesionalnog upravnika nije prevelika, ali postoji.

Obaveze predsjednika skupštine stanara nekad više su podsjećala na posao domara, dok se obaveze upravnika mogu prije uporediti sa menadžerskim poslom.

Upravnik zgrade mora biti na raspolaganju stanarima zgrade 24/7 i ima obavezu da:

• vodi evidenciju o svim vlasnicima stanova i lokala;

• stara se o naplati troškova za održavanje zgrade;

• predlaže šta bi sve moglo da bude urađeno;

• organizuje radove tekućeg i investicionog održavanja kao iradove u slučaju hitnih intervencija;

• podnosi Skupštini stanara izvještaj o radu, stanju zgrade i o finansijskim sredstvima.

On raspolaže sredstvima sa tekućeg računa stambene zajednice na osnovu odluke skupštine stambene zajednice, te je njegov zadatak da angažuje agencije za održavanje koje se bave čišćenjem, krečenjem i sličnim djelatnostima.

Mnogo agencija za čišćenje zgrada u Beogradu se ne bavi isključivo tim poslom, već su dio većih agencija koje pružaju cjelokupni paket usluga stanarima, koji uključuje različite popravke, servisiranje liftova, čišćenje snijega, odnošenje kabastog smeća, kao i upravo uslugu profesionalnog upravljanja zgradom.

Razlika između profesionalnog i prinudnog upravljanja

Profesionalni upravnik u zgradu dolazi kao zastupnik iz neke firme koja se bavi ovim poslom. Neke zgrade mogu potpisati ugovore i sarađivati sa profesionalnim upraviteljem ukoliko se stanar ne mogu sami dogovoriti ko treba da bude upravnik zgrade.

Danas se mnoge zgrade opredeljuju baš za profesionalno upravljanje da ne bi dolazilo do sukoba i svađa među stanarima. Profesionalno upravljanje može da bude dosta skuplje od zapošljavanja upravnika u okviru zgrade. Za izbor profesionalnog upravnika mora da bude saglasno bar 67% stanara inače na snagu stupa prinudni upravnik.

Zgradama koje nemaju izabrane upravnike opštine mogu dodijeliti prinudno upravljanje. Prinudni upravnik dolazi da radi, ne samo u tim zgradama, već i u onim zgradama koje ne mogu da se odluče koga da zaposle kao upravnika.

Prinudni upravnik počinje da radi u zgradi koja nema upravnika kada Opština od strane inspektora ili stanara sazna da stambena jedinica nema izabranog upravnika. Kad zgrada izabere drugog upravnika, prinudni upravnik nije više potreban.

Kvalifikacija profesionalnih upravnika

Za svaki posao, pa tako i za ovaj mora se voditi računa o tome da li je kandidat kvalifikovan.

Upravnik zgrade ne mora imati završen fakultet da bi dobio taj posao, ali neophodno je da ima završenu četvorogodišnju srednju školu i da nema krivični dosije koji bi ga sprečio da obavlja posao upravljanja. Pored toga, upravnik je u obavezi da završi posebnu obuku i da se zatim upiše u registar profesionalnih upravnika.

Još jedna česta praksa je da upravnik bude osiguran kako bi ukoliko nekako nanese štetu stambenoj jedinici to mogao i da pokrije svojim osiguranjem.

Aktivno slušanje problema i želja stanara

Glavna i najvažnija dužnost upravnika, trebalo bi da bude upravo slušanje želja i problema stanara zgrade.

Na primjer, ukoliko je fasada oronula i usred starosti zgrade počela da otpada i ugrožava bezbijednost prolaznika i stanara, dužnost upravnika je da informiše odgovarajuću službu o tome i organizuje sanaciju problema.

Isto tako, od stanara u svakoj zgradi se očekuje da moraju da poštuju kućni red.

Ukoliko to nije slučaj u nekom od stanova i ako se neko od drugih stanara požali na buku, upravnikova obaveza je da upozori bučnog stanara, a ako se buka nastavi potrebno je da upravnik pozove policiju i objasni im u čemu je problem.

Ista stvar važi i za krađe iz zajedničkih prostorija, nesuglasice oko parking mjesta i svakakve vrste kvarova i neplaniranih situacija. Na primjer, ukoliko se dogodi krađa stvari iz zajedničkih prostorija poput podruma ili ostave za bicikle, upravnik mora da pozove policiju i da spisak svih stanara koji trenutno žive u stambenoj jedinici.

Reklamni flajeri u poštanskim sandučićima

Kao što smo već rekli, stanari bi u idealnoj zajednici trebalo oko svega da se pitaju i dogovaraju da upravnikom.

Nažalost, to nije uvijek slučaj, ovo zanimanje je veoma ozloglašeno. Pojedini stanari često ne budu zadovoljni odlukama koje se tiču zgrade i donose, i svojim stanarskim dužnostima koje moraju redovno da izmiruju, te svoj bijes iskale na upravniku zgrade.

U slučajevima kada stanari sami izaberu agenciju koja će im pružiti usluge upravljanja zgrade, trebalo bi da se slože sa njim oko svega, uključujući i pitanje reklamnih flajera, te da zajednički mogu odlučiti da li će im sandučići biti pretrpani istim, ukoliko ih dozvole, ili će ovaj vid oglašavanja biti zabranjen u njihovoj zgradi.

Nadamo se da vam je ovaj tekst bio zanimljiv i da ste naučili nešto novo!